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10 Cláusulas que no pueden faltar

La mayoría de problemas graves en reformas tienen el mismo origen: un contrato mal redactado o, directamente, la ausencia de contrato. Cuando todo va bien, el contrato no importa. Cuando algo sale mal, es lo único que importa.

El problema es que muy poca gente sabe qué debe incluir un contrato de reforma y qué señales indican que el documento que tienes delante no te protege. No hace falta ser arquitecto ni abogado para entenderlo, pero sí conviene saber qué mirar antes de firmar.

En este artículo te explicamos las 10 cláusulas que no pueden faltar en ningún contrato de reforma, qué señales indican que el contrato es peligroso y las preguntas concretas que debes hacer antes de estampar tu firma.

Por qué el contrato es tu única protección real en una reforma

Antes de entrar en las cláusulas concretas, conviene entender por qué el contrato es tan importante y por qué no puedes fiarte únicamente de la palabra de la empresa.

Lo que ocurre cuando no hay contrato o es muy genérico

Sin contrato escrito, cualquier discrepancia se convierte en tu palabra contra la de la empresa. ¿Acordasteis que el precio incluía los electrodomésticos? ¿Que la obra terminaba en ocho semanas? ¿Que los azulejos eran de una marca concreta? Sin un documento que lo respalde, demostrar cualquiera de esas cosas es prácticamente imposible.

Un contrato genérico, de una sola página con cuatro líneas, tiene el mismo problema. Si no especifica materiales, plazos, forma de pago y garantías, no te protege de nada relevante.

Lo que sí puede hacer un buen contrato por ti

Un contrato bien redactado te permite exigir el cumplimiento de los plazos, reclamar si los materiales no son los acordados, retener pagos si la obra no avanza según lo pactado y tener base legal sólida si el conflicto llega a arbitraje o vía judicial.

No es un documento burocrático. Es tu principal herramienta de gestión del riesgo en una inversión que puede superar los 50.000€.

Las 10 cláusulas que no pueden faltar en tu contrato de reforma

Identificación completa de ambas partes

Parece obvio, pero muchos contratos lo hacen mal. El contrato debe incluir el nombre completo o razón social de la empresa, su CIF o NIF, dirección fiscal, número de licencia de actividad y datos del seguro de responsabilidad civil.

Por tu parte: nombre completo, DNI y dirección del inmueble donde se realizará la obra.

Si la empresa no quiere incluir su CIF o los datos de su seguro, es una señal de alarma importante.

Descripción detallada de los trabajos

Esta es la cláusula más importante y la que más frecuentemente está mal redactada. No basta con escribir «reforma integral de baño». El contrato debe detallar exactamente qué se va a hacer:

• Qué se demuele y qué se conserva
• Qué instalaciones se renuevan (electricidad, fontanería, ventilación)
• Qué revestimientos se colocan y en qué zonas
• Qué elementos sanitarios se instalan
• Qué trabajos de albañilería incluye
• Qué acabados finales están incluidos (pintura, puertas, rodapiés)

Cuanto más específica sea esta descripción, menos margen hay para malentendidos o para que la empresa diga que algo «no estaba incluido».

Especificación de materiales con marca y modelo

El contrato no solo debe describir los trabajos, sino también los materiales que se van a usar. No es suficiente con escribir «azulejo porcelánico». Debe indicar fabricante, referencia o colección, formato y acabado.

Esto evita una práctica habitual en contratos poco transparentes: presupuestar con materiales de calidad media-alta para ganar el contrato y luego instalar materiales más baratos sin que el cliente lo note.

Si en el momento de firmar aún no has elegido todos los materiales, el contrato debe especificar al menos la gama de calidad y el precio unitario máximo incluido, con un procedimiento claro para las elecciones pendientes.

Precio total y desglose por partidas

El precio debe estar claramente especificado, con IVA incluido o indicando que se añade aparte (y en qué porcentaje). Además del precio total, el contrato debe incluir un desglose por partidas principales: demolición, instalaciones, albañilería, revestimientos, sanitarios, carpintería, pintura.

Esto te permite verificar que el presupuesto es coherente y detectar si alguna partida está infravalorada, lo que suele ser la puerta de entrada a los sobrecostes posteriores.

Desconfía de los contratos que solo indican un precio global sin ningún desglose. La falta de transparencia en los números suele ser intencionada.

Forma y calendario de pagos

El contrato debe especificar cuándo y cuánto se paga en cada momento. El esquema más habitual y recomendable es el siguiente:

• 10-20% al firmar el contrato (para reservar agenda y materiales)
• 30-40% al inicio de la obra (primer día de trabajo)
• 30-40% a mitad de obra (cuando se alcanzan hitos verificables)
• 10-20% a la entrega final (cuando la obra está terminada y revisada)

Nunca pagues más del 50% antes de que empiece la obra. Y nunca pagues el último tramo hasta que hayas revisado el resultado y estés satisfecho. El último pago es tu única palanca de negociación si hay remates pendientes.

Plazo de ejecución con fechas concretas

El contrato debe indicar la fecha de inicio prevista y la fecha de finalización estimada. No solo la duración en semanas, sino fechas reales en el calendario.

Además, debe especificar qué ocurre si esos plazos no se cumplen: si hay penalizaciones económicas por retraso (lo recomendable es entre 100-300€ por semana de retraso sin causa justificada) y qué se considera causa justificada de ampliación de plazo.

Un plazo sin penalización es simplemente una fecha orientativa que la empresa puede incumplir sin consecuencias.

Procedimiento para cambios y extras

Durante cualquier reforma aparecen situaciones no previstas o el cliente cambia de opinión sobre algún elemento. El contrato debe establecer un procedimiento claro para gestionar estos cambios:

• Cualquier modificación debe acordarse por escrito antes de ejecutarse.
• El coste del cambio debe presupuestarse y aprobarse antes de realizarlo.
• Los cambios no previstos en el contrato original no pueden facturarse sin autorización escrita del cliente.

Sin este procedimiento, es muy fácil que al final de la obra aparezcan facturas adicionales por trabajos que «nadie pidió» o que «eran necesarios» pero que nadie consultó antes de hacer.

Gestión de licencias y permisos

El contrato debe especificar claramente quién es responsable de obtener las licencias de obra necesarias: si las gestiona la empresa, el cliente o un técnico externo, y quién asume el coste.

Si la empresa se compromete a gestionar las licencias, debe indicar en qué plazo y qué ocurre si la licencia se retrasa por causas ajenas a la empresa (ampliación del plazo de obra sin penalización, por ejemplo).

Garantías de la obra ejecutada

El contrato debe recoger las garantías que ofrece la empresa sobre su trabajo. La Ley de Ordenación de la Edificación establece mínimos legales, pero una empresa seria suele ofrecer garantías comerciales adicionales:

• 1 año para acabados y elementos de terminación
• 3 años para instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción)
• 10 años para elementos estructurales

El contrato debe especificar cómo se activa la garantía, en qué plazo responde la empresa y qué cubre exactamente.

Procedimiento de resolución de conflictos

Si las partes no llegan a un acuerdo, el contrato debe establecer qué mecanismo se activa. Lo más recomendable es incluir el arbitraje de consumo como primera vía, antes de la judicial. Es más rápido, gratuito y resolutivo para la mayoría de conflictos habituales en obras.

Si el contrato solo menciona la vía judicial, no es necesariamente malo, pero añadir el arbitraje como paso previo facilita la resolución sin llegar a los tribunales.

Señales de que el contrato que tienes delante es peligroso

Saber qué debe incluir un buen contrato está bien. Pero también conviene saber identificar las señales de alarma cuando el documento que te presentan no te protege.

Red flags que debes detectar antes de firmar

• Una sola página con descripción genérica: «reforma completa de vivienda según presupuesto adjunto» sin más detalle no es un contrato, es una hoja de encargo.
• Sin desglose de materiales: si no especifica qué materiales se van a usar, la empresa puede cambiarlos sin que puedas reclamar.
• Pago del 50% o más antes de empezar: ninguna empresa seria necesita tanto dinero por adelantado para iniciar una obra.
• Sin fecha de finalización concreta: «aproximadamente 8 semanas» sin fecha de inicio ni de fin no te protege de nada.
• Sin cláusula de penalización por retraso: si no hay consecuencias por incumplir plazos, los plazos no existen.
• Sin mención a garantías: la ausencia de garantías en el contrato no elimina las legales, pero complica enormemente reclamarlas.
• Presión para firmar rápido: una empresa seria no necesita que firmes hoy. La presión para cerrar el contrato cuanto antes suele ser señal de que no quieren que lo leas con calma.

Preguntas que debes hacer antes de firmar

Sobre la empresa

• ¿Podéis facilitarme el número de vuestra póliza de seguro de responsabilidad civil?
• ¿Tenéis seguro decenal para obras estructurales?
• ¿Puedo ver ejemplos de contratos de obras anteriores similares a la mía?
• ¿Quién será el responsable directo de mi obra y cómo me puedo comunicar con él?

Sobre el contrato y la obra

• ¿Qué ocurre si durante la obra aparece algo no previsto? ¿Cuál es el procedimiento?
• ¿Cómo se gestionan los cambios que yo pueda pedir durante la obra?
• ¿Qué pasa si os retrasáis respecto al plazo acordado?
• ¿Quién gestiona la licencia de obra y en qué plazo?
• ¿Qué garantía ofrecéis sobre los trabajos ejecutados?

Si la empresa se muestra incómoda ante estas preguntas o las responde con evasivas, tienes la información que necesitas antes de comprometerte.

Preguntas frecuentes sobre contratos de reforma

¿Es obligatorio firmar un contrato para hacer una reforma?

Legalmente no existe una obligación expresa de contrato escrito para obras de reforma. Pero sin contrato escrito, demostrar cualquier acuerdo verbal es prácticamente imposible. En la práctica, reformar sin contrato es asumir un riesgo innecesario, especialmente en obras de cierta envergadura.

¿Puedo modificar el contrato que me presenta la empresa?

Sí. El contrato es un documento negociable. Si alguna cláusula no te convence o echas en falta algo importante, puedes pedir que se modifique o añada antes de firmar. Una empresa seria no tendrá problema en hacerlo. Si se niegan a modificar cualquier aspecto, es una señal de alarma.

¿El presupuesto tiene valor contractual?

Un presupuesto detallado y firmado por ambas partes puede tener valor contractual si incluye descripción de trabajos, materiales, precio y plazo. Sin embargo, es preferible que el contrato sea un documento separado y más completo que el presupuesto, que recoja todos los aspectos que hemos mencionado en este artículo.

¿Qué hago si la empresa no quiere firmar contrato?

No contrates con esa empresa. Una empresa que trabaja sin contrato no tiene nada que ocultar en teoría, pero en la práctica está eliminando todas tus garantías. El contrato también les protege a ellos, por lo que una negativa a firmarlo no tiene ninguna justificación razonable.

¿Necesito un abogado para revisar el contrato?

Para obras habituales no es necesario. Con los criterios de este artículo puedes revisar los aspectos fundamentales por tu cuenta. Si la obra es de gran envergadura (más de 100.000€) o incluye elementos estructurales complejos, consultar con un abogado especializado en construcción puede ser una inversión que se amortiza rápidamente.

Firma solo lo que entiendes y lo que te protege

Un contrato de reforma no tiene que ser un documento intimidante lleno de tecnicismos. Tiene que ser un acuerdo claro entre dos partes que especifica qué se hace, con qué materiales, en qué plazo, por cuánto dinero y qué pasa si algo no sale según lo previsto.

Los puntos clave que debes recordar:

• Sin descripción detallada de trabajos y materiales, no estás protegido.
• Nunca pagues más del 50% antes de que empiece la obra.
• Sin fecha de finalización y penalización por retraso, el plazo no existe.
• Cualquier cambio durante la obra debe acordarse por escrito antes de ejecutarse.

En Reformas Guimerà trabajamos siempre con contratos detallados porque sabemos que la transparencia desde el principio es la base de una reforma sin sorpresas. Si quieres saber cómo trabajamos, estaremos encantados de explicártelo en una primera visita sin compromiso.

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